Динамика развития

Вложения в недвижимость - ответственное решение, которое требует взвешенного и грамотного подхода. Важно понимать общую рыночную ситуацию и знать, какую компанию ты планируешь взять в партнеры по строительству будущего дома, насколько она финансово устойчива, как строит бизнес и можно ли ей доверять? О том, на какие параметры обращать внимание и как читать цифры рассказывает вице-президент по финансам и экономике Холдинга RBI Алексей Ефремов.

Если говорить о рынке недвижимости, то 2015 г. стал для отрасли годом очередного экономического вызова. Из важных тенденций стоит отметить:

  • Позитивный показатель: вместо прогнозируемого обвала до 50%, что было очень вероятно с учетом ситуации в экономике и неопределенностью судьбы ипотечного кредитования, в 2015 г. рынок снизился всего на 10-12% по сравнению с рекордным 2014 годом.
  • На конец 2015 года в продаже осталось не более 10-15% жилья в сданных объектах, что является стандартным показателем для рынка. Это демонстрируют устойчивость отрасли, а также высокие покупательские возможности населения.
  • Одним из ключевых факторов, который обеспечил стабильное положение рынка первичного жилья, стал запуск программы господдержки ипотечного кредитования.
  • В 2015 году на рынок Петербурга вышло на 10% меньше проектов масс-маркета, чем в 2014 – около 5 млн кв.м, (34 проекта эконом-класса, 46 – комфорт-класса). На рынке элитного жилья в 2015 году стартовало 23 новых объекта общей площадью 330 тыс.кв.м. (для сравнения, в 2014 году – 19 проектов, в 2013 – 21 проект). Качественные проекты в традиционной части города на протяжении 2015 года пользовались стабильным спросом.
В этой ситуации ключевыми задачами  Холдинга RBI (входят компании "Северный город" и RBI) были:  

1. Сохранение финансовой устойчивости компании при выполнении планов по объему поступлений денежных средств.

Основные показатели финансовой устойчивости компании:

- Сохранение объема ссудной задолженности на прежнем уровне. В 2015 году, в условиях нестабильной экономической ситуации, Холдинг RBI не увеличивает объем ссудной задолженности, что говорит о по-хорошему консервативной финансовой политики. Компания увеличивает долю собственного финансирования, своевременно погашает банковские кредиты, и не имеет задолженности по оплатам подрядчикам и партнерам (в отличие от системных неплатежей, распространенных в отрасли), что повышает устойчивость компании на рынке и снижает возможные риски для дольщиков. Мы управляем деньгами взвешенно. При этом мы не снижаем темпы стройки – средний темп строительства всех наших объектов – 1,5-2 этажа в месяц.

- Соотношение заемных денежных средств и собственного капитала. Классическое соотношение составляет 1, когда размер заемных средств равен величине собственного капитала. В практике приемлемым считается нахождение этого показателя в пределах 3 (когда заемный капитал в 3 раза превышает собственный). В 2015 г. этот показатель у Холдинга составил 0,44, что означает, что за счет гибкого управления долговыми обязательствами на каждый собственный рубль, вложенный в проект, компания привлекла 44 коп. заемного финансирования. Вкладывая собственные средства в проект наравне с заемными средствами банков, мы подтверждаем свою платежеспособность и уверенность в реализации всех своих проектов в запланированные сроки. Этот факт важен для покупателей. Он гарантирует, что компания обладает достаточными средствами для завершения проектов в полном объеме. Понимая ответственность, которую мы несем перед нашими покупателями, мы аккуратно управляем денежными потоками. Наша задача — продавать кв.м. ровно столько, сколько необходимо для финансирования текущих работ на объектах. 

- Объем доступной ликвидности - это, прежде всего, размер денежных активов. Это свободные средства, аккумулированные на текущих и депозитных счетах в банках, которыми компания может беспрепятственно воспользоваться в любой момент, а также объем открытых кредитных линий. Стабильность Холдинга подтверждается и наличием нескольких банков-партнеров, в том числе Северо-Западного банка ОАО «Сбербанк России» – стратегического партнера Холдинга RBI до 2017 г..

Повышение конкурентоспособности проектов за счет работы над качественными характеристиками и совершенствованием системы контроля качества.

Мы постоянно работаем над совершенствованием характеристик наших домов и развитием системы контроля качества строительства. В 2015 году мы запустили в продажу новый проект «Петровская ривьера» на Петровском острове – одном из перспективных микрорайонов Петербурга. Всего за две недели после старта продаж (середина декабря 2015) в объекте было продано около 60 квартир, что составило 25% от представленных в проекте, что говорит о высоком интересе к нашему проекту. Мы – фанаты качества в хорошем смысле этого слова. Разработанная в дополнение к установленной государством собственная система контроля качества позволяет нам передавать квартиры дольщикам с первого раза. Процент замечаний при приемке не превышает 5% уже не один год подряд.

2. Обеспечение роста и развития за счет увеличения земельного банка.

О росте и развитии компании говорит и увеличение земельного банка, а также рост объемов в стройке и проектировании (на конец 2015 г. – 910 тыс. кв. м в стройке и проектировании). Текущие и перспективные проекты – это территории в развитых районах города, обеспеченные всей необходимой социальной инфраструктурой для жизни (школы, детские сады, детские и спортивные площадки, скверы во дворе), что создает гармоничную среду для жизни и гарантирует их востребованность. Пропорциональный рост объектов незавершенного строительства, чистого капитала и займов свидетельствует о гармоничном развитии бизнеса.

3. Сохранение финансовых показателей прибыльности (как валовой, так и отдельных проектов).

Объемы валовой прибыли, которая по итогам 2015 г. составила более 1 425 млн. руб., и рентабельность капитала – 17%. Итог планомерной работы подтверждается доверием со стороны покупателей. Подтверждение этого – выход в финал конкурса «Доверие потребителя-2015» в номинации «Строительной компанией, заслуживающей наибольшего доверия на рынке Санкт-Петербурга и Ленобласти». Другие показатели доверия клиентов – рост числа повторных покупок до 25% и рост числа покупок по рекомендациям до 20%.

Показатели Холдинга RBI по отчетности МСФО

Чистая прибыль по МФСО

Баланс

Активы, тыс. руб 2013 2014 2015
Денежные средства и их эквиваленты (наличные деньги в кассе и остатки на счетах в банках, включая депозиты) 599 697 548 969  926 266
Товарно-материальные запасы, в т.ч. незавершенное строительство(денежные средства, вложенные в строительство) 10 607 992  12 609 476 11 538 352
Прочие оборотные активы (включая авансы подрядчикам на выполнение работ на объектах, встроенные производные финансовые инструменты и краткосрочные займы, предоставленные СП для финансирования строительства) 689 408  1 156 391  1 757 421
Итого, оборотные активы 11 897 097   14 314 837 14 222 039
Основные средства, в т.ч. нематериальные активы (офисная мебель, оргтехника, автомобили, офисное здание, товарные знаки) 39 242   43 994   182 717
Финансовые вложения (долгосрочные) (долгосрочные займы, предоставленные СП для финансирования строительства) - -
-
Отложенные налоговые активы (отложенная сумма налогов, образованная за счет расхождений методики начислений в налоговом и бухгалтерском учете и различий между российскими и международными стандартами учета) 316 917  501 994 919 197
Прочие внеоборотные активы - - -
Итого, внеоборотные активы 356 159 545 988 1 101 914
Итого, активы 12 253 256 14 860 825 15 323 952
Пассивы, тыс. руб. 2013 2014 2015
Кредиты и займы (краткосрочные) (краткосрочные кредиты, полученные от банков и юридических лиц) 727 996 467 226   221 345
Обязательства и кредиторская задолженность (краткосрочные) (резервы, необходимые для завершения строительства объектов, а также обязательств перед подрядчиками за выполненные работы) 508 121  416 425  8 343 174
Авансы полученные по основной деятельности (краткосрочные) (денежные средства, полученные от покупателей квартир) 5 182 309   8 214 289   672 416
Итого, краткосрочные обязательства 6 418 425 9 097 940 9 236 935
Кредиты и займы (долгосрочные) (долгосрочные кредиты, полученные от банков и юридических лиц) 2 290 258   1 565 784 1 561 366
Отложенные налоговые обязательства (отложенная сумма налогов, образованная за счет расхождений методики начислений в налоговом и бухгалтерском учете и различий между российскими и международными стандартами учета) 189 895 381 995 379 063
Итого, долгосрочные обязательства 2 480 153 1 947 778 2 070 452
Доли меньшинства - - -
Акционерный капитал 380 248 653 610
846 751
Итого, Собственные средства 3 354 678   3 815 107  4 016 566
Итого, пассивы 12 253 256 14 860 825   15 323 952


Отчет о прибылях и убытках

Баланс, тыс. руб. 2013 2014 2015
Выручка от реализации 3 935 871  2 162 296  6 359 250
Себестоимость реализованной продукции 2 567 267 1 331 235  4 933 506
Валовая прибыль 1 368 604 831 061  1 425 744
Коммерческие , общие и административные расходы (аренда и поддержание работы офиса, заработная плата и проч.) 576 672 744 881   776 787
Налоги, кроме налога на прибыль - - -
Прочие операционные доходы / расходы 278 065   11 219 44 194
Операционная прибыль 513 867 97 399 604 763
Чистые финансовые доходы / расходы (курсовая разница от переоценки валюты, а также доходы от размещения свободных денежных средств на банковских депозитах) 15 828  238 791  54 984
Прибыль до налогов на прибыль, доли меньшинства 529 696 336 190  659 747
Налог на прибыль 156 778 70 888  7 559
Доля меньшинства 372 908  266 339 667 306
Чистая прибыль по МСФО 374 278 265 302 667 306



Ключевые показатели

Баланс, тыс. руб. 2013 2014 2015
Незавершенное строительство 10 607 992   12 609 476  11 538 352
Кредиты и займы 3 018 254   2 033 010 1 782 711
Собственный капитал 3 354 678 3 815 107 4 016 566
Валюта баланса 12 253 256 14 860 825  15 323 952
Прибыли / Убытки, тыс. руб. 2013 2014 2015
Выручка 3 935 871 2 162 296 6 359 250
EBITDA
  952 478
186 960  1 006 659
Проценты к уплате 366 284  287 164   239 016
Чистая прибыль по МСФО 374 278 265 302  667 306
Показатели 2013 2014 2015
Долг/Валюта баланса 24,6% 13,7% 11,6%
Долг/Выручка 76,7% 94,0% 28,0%
Долг/EBITDA 3,2 10,9 1,8
Долг/Собственный капитал 0, 90 0, 53 0,44
EBITDA/Проценты к уплате 2,6 0,7 4,2
EBITDA /Выручка 24, 2% 8,6% 15,8%
Чистая прибыль /Выручка 9,5% 12,3% 10,5%